Riforma delle locazioni - tutte le novità Affitto su misura

Da tempo il mercato degli affitti stagna in una contraddizione: grande fame di case e migliaia di appartamenti sfitti. La nuova normativa, molto più flessibile e conveniente per il ricorso a sgravi fiscali, dovrebbe rivoluzionare la situazione.

 Non è proprio come ampia possibilità  di scelta dei canali televisivi, ma da qualche mese anche chi ha intenzione di affittare un appartamento, sia esso inquilino o proprietario, ha una serie di canali secondo i quali articolare il contratto che meglio corrisponde alle proprie esigenze. Tutto in regola, dunque, senza dover per forza adeguarsi a vincoli rigidi. E questo grazie alla legge di riforma delle locazioni (431/98) che ha introdotto sostanzialmente quattro tipologie di contratto (più alcuni particolari) di cui vediamo le caratteristiche principali.

Il primo, sulla base di un canone libero, dura almeno quattro anni più quattro di rinnovo automatico. Si tratta di un contratto per iscritto e in forma libera: chi, sprovvisto delle necessarie informazioni, volesse avvalersi di qualche aiuto, può telefonare ai numeri delle associazioni di categoria indicate nel riquadro. Assistenza che, lo ricordiamo, non è affatto obbligatoria. Alla scadenza dei quattro anni il proprietario, nel caso non volesse più rinnovare il contratto, deve inviare la disdetta almeno un anno prima; alla scadenza degli otto, almeno sei mesi. Nella prima ipotesi, però, devono sussistere motivazioni ben precise, da indicare nella lettera di disdetta. E sono:

 
• la casa serve per abitazione personale del proprietario o dei familiari stretti (coniuge, genitori, figli, fratelli, nonni, figli dei figli);   

• la casa verrà  usata come negozio o studio per sé o per i familiari stretti;

• l'appartamento è posto in vendita, in questo caso l'inquilino, a parità  di prezzo, ha diritto di prelazione;

• l'inquilino ha un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;  

• l'inquilino abbandona la casa senza giustificato motivo per un lungo periodo;   

• bisogna ristrutturare o ricostruire l'alloggio gravemente danneggiato;   

• il proprietario è un ente pubblico o una società  che vuole destinare l'appartamento a finalità  di carattere sociale.

L'ammontare della pigione è - in questo tipo di contratto - libera e può essere rivalutata di anno in anno. Potrà  adeguarsi agli indici Istat dell'inflazione (pubblicati mensilmente dai principali quotidiani), e comunque (secondo l'accordo tra Confedilizia e i sindacati degli inquilini) non potrà  superare il 75 per cento di questo indice.
All'inizio del contratto può essere prevista una cauzione, un versamento a carico dell'inquilino, per proteggere il locatore da eventuali contratti «mordi e fuggi»: non può superare i tre mesi e dà  diritto agli interessi legali (2,5 all'anno in questo momento) a favore dell'inquilino. A meno che la cauzione debba servire per eventuali riparazioni.
Ma cos'altro ci deve essere scritto in questo contratto? Se nell'affitto sono comprese cantine, box auto o altri accessori; se l'appartamento è ammobiliato o no; gli estremi catastali; se la caldaia dell'impianto autonomo è in regola; se è in regola l'impianto elettrico; se è concessa la possibilità  di subaffitto all'inquilino; se c'è il diritto di prelazione a favore dell'inquilino in caso di vendita dell'immobile (cioè la possibilità  che in caso di altra offerta per l'acquisto, a parità  di prezzo, sia preferito l'attuale abitante).
Ma se l'inquilino non ha interesse a un tempo così lungo, magari perché conta di acquistare casa a breve, il secondo tipo di contratto consente di risparmiare grazie a un canone d'affitto cosiddetto «calmierato», cioè a prezzi più bassi. I vantaggi per il locatore sono due: intanto le detrazioni fiscali sull'Irpef, il 40,5 per cento al posto del normale 15, la riduzione del 30 per cento dell'imposta di registro più le eventuali riduzioni dell'Ici per i diversi comuni. E poi c'è un vantaggio di carattere temporale: impegna la casa per un periodo di tre anni più l'eventuale rinnovo di due (in totale cinque contro gli otto del precedente canale).

Il prezzo calmierato si dovrebbe applicare anche per i contratti stagionali; riguarderà  undici città  metropolitane e i comuni confinanti (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Torino, Napoli, Bari, Palermo, Catania), città  che più di altre vivono il caro-affitti, aggravato soprattutto dalla presenza di lavoratori o studenti che si spostano per periodi limitati, incoraggiando forme di affitto «veloce» ma convenienti solo per i proprietari. Questo tipo di contratti - a canone libero fuori dalle aree urbane - non potranno durare più di 18 mesi e non daranno sconti fiscali. Anche per gli universitari fuori-sede è previsto poi un tipo di contratto particolare.
Finalmente dunque, l'annoso problema della casa, con relativo annesso problema-sfratti, potrebbe avviarsi a soluzione.